Umowa najmu okazjonalnego to pisemna umowa najmu mieszkania na czas oznaczony (maksymalnie 10 lat), do której najemca dołącza trzy dokumenty: notarialne oświadczenie o poddaniu się egzekucji, wskazanie lokalu zastępczego i zgodę jego właściciela. W 2026 roku notariusz może pobrać za akt maksymalnie 480,60 zł netto, a wynajmujący ma 14 dni na zgłoszenie umowy do urzędu skarbowego.

Najem okazjonalny zapewnia właścicielowi szybkie odzyskanie mieszkania, ale tylko wtedy, gdy dokumenty są kompletne. Poniżej znajdziesz wzór umowy rozpisany paragraf po paragrafie, checklistę załączników, rachunek od notariusza, procedurę krok po kroku i błędy, przez które umowa traci swoją moc.

Spis treści

1. Umowa najmu okazjonalnego lokalu mieszkalnego – wzór, wymagane załączniki i koszty [2026]
2. Czym jest umowa najmu okazjonalnego i kto może ją zawrzeć?
3. Co musi zawierać umowa najmu okazjonalnego? Elementy obowiązkowe
4. Wzór umowy najmu okazjonalnego – paragraf po paragrafie
5. Jakie załączniki do umowy najmu okazjonalnego są obowiązkowe?
6. Jak zawrzeć umowę najmu okazjonalnego krok po kroku?
7. Ile kosztuje umowa najmu okazjonalnego w 2026 roku?
8. Zgłoszenie umowy najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego w 14 dni
9. Aneks i przedłużenie umowy najmu okazjonalnego – czy potrzebny nowy akt notarialny?
10. Najczęstsze błędy, przez które umowa traci charakter najmu okazjonalnego
11. Zalety i wady najmu okazjonalnego – co daje poprawnie zawarta umowa?
12. Umowa najmu okazjonalnego – najczęstsze pytania (FAQ)

Czym jest umowa najmu okazjonalnego i kto może ją zawrzeć?

Umowa najmu okazjonalnego to umowa najmu lokalu mieszkalnego zawierana przez właściciela, który jest osobą fizyczną i nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. W Polsce najem okazjonalny uregulowany jest w art. 19a–19e ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (aktualny tekst w ISAP). To ta sama ustawa, w której zapisana jest ochrona praw lokatorów przy zwykłym najmie.

Najem okazjonalny lokalu to rodzaj najmu lokalu, a nie osobna kategoria mieszkań. Ustawa nie zna pojęcia „okazjonalny lokal mieszkalny” – okazjonalny jest tryb najmu, a nie samo mieszkanie. Najem okazjonalny stanowi więc odmianę zwykłej umowy, w której lokator najmu okazjonalnego z góry godzi się na szybką wyprowadzkę po zakończeniu umowy.

Mechanizm najmu okazjonalnego w 3 zdaniach – jak chroni wynajmującego?

Najemca już na starcie podpisuje u notariusza zgodę na egzekucję, czyli zobowiązuje się, że wyprowadzi się na Twoje żądanie po zakończeniu umowy. Jeśli tego nie zrobi, nie musisz wytaczać procesu o eksmisję, tylko idziesz do sądu po klauzulę wykonalności, a potem do komornika. Lokator ma dokąd się wyprowadzić, bo wcześniej wskazał lokal zastępczy, a jego właściciel zgodził się go przyjąć.

Taka konstrukcja sprawia, że najem okazjonalny zabezpiecza właściciela przed wielomiesięcznym sporem. Jednocześnie najem okazjonalny chroni lokatora, bo wynajmujący może zakończyć umowę tylko w przypadkach wskazanych w ustawie i w umowie. Najem okazjonalny wiąże się więc z obowiązkami po obu stronach, a nie tylko po stronie lokatora.

Kiedy umowa najmu okazjonalnego nie wchodzi w grę?

Najem okazjonalny przysługuje wyłącznie osobom fizycznym, które nie wynajmują mieszkań w ramach firmy. Jeśli prowadzisz działalność w zakresie wynajmu, właściwą formą będzie najem instytucjonalny lokalu (art. 19f i n. ustawy). Najem instytucjonalny lokalu działa podobnie, ale nie wymaga wskazania lokalu zastępczego ani zgłoszenia do urzędu skarbowego.

Warunki najmu okazjonalnego określa ustawa i nie da się ich obejść zapisami w umowie. Tryb najmu okazjonalnego odpada również wtedy, gdy:

• chcesz zawrzeć umowę na czas nieoznaczony (tryb najmu okazjonalnego to umowa najmu wyłącznie na czas oznaczony),
• umowa dotyczy lokalu użytkowego (biura, garażu, lokalu usługowego),
• lokator nie jest w stanie wskazać lokalu zastępczego ani uzyskać zgody jego właściciela.

Czym najem okazjonalny różni się od klasycznej umowy najmu?

Ustawa przewiduje trzy formy najmu mieszkań: zwykły, okazjonalny i instytucjonalny. Najem okazjonalny różni się od zwykłego przede wszystkim tym, jak kończy się konflikt z lokatorem. Klasyczna umowa najmu lokalu daje najemcy pełną ochronę ustawową: okres ochronny zimą, prawo do lokalu socjalnego i proces o eksmisję. Prawa lokatorów są wtedy szerokie, a właściciel nieruchomości potrafi czekać na wyrok nawet kilka lat. Lokator okazjonalny ma takie same prawa do spokojnego korzystania z mieszkania, ale nie może blokować eksmisji, gdy przestaje płacić.

Rodzaj najmu lokalu warto wybrać przed publikacją ogłoszenia, bo rodzaj umowy najmu wpływa na to, kto odpowie na ofertę. Obie formy najmu mają swoje miejsce. Standardowa umowa jest szybsza do podpisania, ale nie daje żadnego zabezpieczenia na wypadek zaległości. Standardowa umowa najmu sprawdzi się przy krótkim wynajmie rodzinie albo zaufanej osobie. Wybór najmu okazjonalnego ma sens zawsze, gdy wynajmujesz obcej osobie i chcesz mieć pewność, że odzyskasz mieszkanie. Właściciel nieruchomości, który wynajmuje kilka lokali jako osoba prywatna, może zawrzeć umowę okazjonalną przy każdym z nich osobno.

Jakie prawa zachowuje lokator okazjonalny?

Lokator okazjonalny nie traci wszystkich uprawnień. Ochrona praw lokatorów w podstawowym zakresie działa tak samo jak przy innych formach najmu: wynajmujący nie może wejść do mieszkania bez uzgodnienia, odciąć mediów ani wymienić zamków. Prawa lokatorów ograniczają się w jednym punkcie, czyli przy egzekucji. Najem okazjonalny chroni więc obie strony: lokator najmu okazjonalnego ma pewność warunków przez cały okres umowy, a właściciel pewność odzyskania mieszkania. Najem okazjonalny stanowi w ten sposób kompromis między interesami obu stron.

Co musi zawierać umowa najmu okazjonalnego? Elementy obowiązkowe

Każda zawierana umowa najmu okazjonalnego musi mieć formę pisemną pod rygorem nieważności i musi być zawarta na czas oznaczony. Najem lokalu mieszkalnego w zwykłym trybie możesz zawrzeć nawet ustnie, tutaj nie ma takiej możliwości. Klasyczna umowa najmu bywa spisywana na jednej stronie, a umowa musi tu zawierać znacznie więcej zapisów. Ustawa nie podaje gotowej listy paragrafów, ale istotne elementy umowy najmu wynikają z Kodeksu cywilnego (strony, przedmiot, czynsz) i z art. 19a–19d ustawy o ochronie praw lokatorów. Te same istotne elementy umowy najmu znajdziesz w każdym rzetelnym wzorze, a różnice pojawiają się dopiero w klauzulach ochronnych.

Strony, lokal i czas trwania umowy

Przygotowanie umowy najmu zaczyna się od danych. Strony umowy opisujesz tak, żeby nie było wątpliwości, kto zawiera umowę. Dane osobowe wynajmującego to imię, nazwisko, PESEL, numer dowodu osobistego i adres do doręczeń. Dane osobowe najemcy wpisujesz w tym samym zakresie. Jeśli strony umowy mają różne adresy e-mail do korespondencji, dopisz je od razu.

Przedmiot najmu określ możliwie dokładnie: adres nieruchomości, numer Księgi Wieczystej, metraż, liczbę pokoi, piwnicę lub komórkę lokatorską i miejsce postojowe. Jeśli umowa dotyczy lokalu z miejscem w garażu podziemnym, wpisz jego numer. Wpisz też tytuł prawny, na którego podstawie dysponujesz mieszkaniem (własność, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu). Tytuł najmu lokalu to w tym przypadku sama umowa, więc musi wynikać z niej jasno, że to umowa najmu okazjonalnego w rozumieniu art. 19a ustawy. Takie określenie najmu okazjonalnego to podstawa umowy najmu w tym trybie.

Czas trwania umowy najmu musi być oznaczony datą początkową i końcową. Maksymalnie może to być 10 lat. Data rozpoczęcia najmu to dzień wydania kluczy, a rozpoczęcie najmu warto potwierdzić w protokole. To od tej daty liczysz 14 dni na zgłoszenie do urzędu skarbowego.

Czynsz, opłaty i kaucja – limity z ustawy

Czynsz najmu wpisz kwotowo, z terminem i sposobem płatności (np. do 10. dnia miesiąca na rachunek bankowy). Osobno opisz opłaty niezależne od wynajmującego, czyli prąd, gaz, wodę i wywóz odpadów, oraz to, jak je rozliczacie.

Kaucja w najmie okazjonalnym nie może przekroczyć sześciokrotności miesięcznego czynszu z dnia zawarcia umowy (art. 19a ust. 5). Wynajmujący zwraca ją w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności. Od kaucji w dużej mierze zależy spełnienie umowy najmu w praktyce, bo z niej pokryjesz zaległy czynsz albo naprawę szkód.

Wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego i podwyżka czynszu – zapisy, bez których umowa jest „sztywna”

Na pierwszy rzut oka może się wydawać, że umowa na czas oznaczony daje pełną elastyczność. W praktyce jest odwrotnie. Jeśli nie wpiszesz przyczyn wypowiedzenia, rozwiązanie umowy najmu przed terminem będzie możliwe tylko w sytuacjach przewidzianych w ustawie:

• lokator używa mieszkania niezgodnie z umową lub niszczy je,
• zalega z czynszem lub opłatami za co najmniej 3 pełne okresy płatności, mimo pisemnego uprzedzenia i dodatkowego miesiąca na zapłatę,
• podnajął lub oddał lokal do używania bez Twojej zgody (art. 11 ust. 2 pkt 1–3),
• nie wskazał nowego lokalu zastępczego w ciągu 21 dni od Twojego żądania, np. gdy dotychczasowy lokal został sprzedany (wtedy obowiązuje 7-dniowy okres wypowiedzenia).

Każde inne rozwiązanie umowy najmu przed terminem wymaga zapisu w umowie. Rozwiązanie umowy najmu za porozumieniem stron jest możliwe zawsze, ale wymaga zgody obu stron. Podobnie z czynszem. Podwyżka jest możliwa wyłącznie na zasadach zapisanych w umowie (art. 19c). Bez klauzuli waloryzacyjnej czynsz najmu pozostaje taki sam przez cały czas trwania umowy najmu.

W skrócie: strony z PESEL i adresem do doręczeń, lokal z numerem KW, wskazanie art. 19a, daty początku i końca, czynsz z terminem płatności, opłaty, kaucję do 6× czynszu, osoby zamieszkujące z najemcą, przyczyny wypowiedzenia, klauzula waloryzacyjna, lista załączników i podpisy.

Wzór umowy najmu okazjonalnego – paragraf po paragrafie

Wzór umowy najmu okazjonalnego najłatwiej ocenić, przechodząc przez kolejne punkty umowy najmu i sprawdzając, czy każdy z nich ma treść, a nie tylko nagłówek. Te punkty umowy najmu decydują o tym, jak sprawnie przebiega stosowanie umowy najmu na co dzień: płatności, naprawy, wizyty właściciela i rozliczenie na koniec. Poniższa tabela pokazuje, co wpisać i na co uważać.

Najem okazjonalny powinien mieć w umowie wprost wpisany tryb, czyli zdanie w rodzaju: „Strony zawierają umowę najmu okazjonalnego lokalu w rozumieniu art. 19a ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów…”. Takie określenie najmu okazjonalnego usuwa wątpliwości, gdyby sprawa trafiła do sądu. Najem okazjonalny powinien też być nazwany już w tytule dokumentu, bo rodzaj umowy najmu to pierwsza rzecz, którą sprawdzają notariusz i sąd.

Klauzule ochronne, których brakuje w darmowych wzorach

Tu wiele osób popełnia ten sam błąd: pobiera pierwszy wzór z internetu i podpisuje go bez czytania. Darmowe dokumenty najczęściej nie mają:

• określenia najmu okazjonalnego z powołaniem na art. 19a,
• obowiązku wskazania nowego lokalu zastępczego w 21 dni,
• klauzuli waloryzacyjnej czynszu,
• zasad trzymania zwierząt i zakazu podnajmu bez zgody,
• kary umownej za bezumowne korzystanie z lokalu po zakończeniu najmu,
• obowiązku posiadania polisy OC przez najemcę,
• zapisu o tym, kto płaci za notariusza.

Zdarza się też, że kaucję w darmowym wzorze ustalono ponad ustawowy limit albo umowę zawarto na czas nieoznaczony. Wtedy to po prostu zwykła umowa najmu, bez żadnych przywilejów trybu okazjonalnego.

Darmowy wzór czy profesjonalny pakiet dokumentów?

Porównanie umowy najmu z darmowego wzoru i z płatnego pakietu dobrze pokazuje, za co faktycznie płacisz. Takie porównanie umowy najmu warto zrobić, zanim zdecydujesz, z czego skorzystasz.

Darmowy wzór wystarczy, jeśli znasz przepisy i sam sprawdzisz każdy punkt. Lokator najmu okazjonalnego też powinien przeczytać wszystkie zapisy dotyczące umowy najmu, zanim pójdzie do notariusza, bo później zmiana warunków wymaga nowego aktu. Jeśli wolisz zacząć od dokumentów przygotowanych przez praktyków zarządzania najmem, skorzystaj z Pakietu Bezpiecznego Wynajmu. Zawiera umowę najmu okazjonalnego w wersji do wypełnienia i z komentarzami, protokoły zdawczo-odbiorcze, arkusz rozliczenia kaucji oraz dokumenty dla notariusza.

Jakie załączniki do umowy najmu okazjonalnego są obowiązkowe?

Każda zawierana umowa najmu okazjonalnego wymaga trzech załączników ustawowych (art. 19a ust. 2). Najemca dostarcza je sam, a wynajmujący sprawdza, czy są kompletne. Najem okazjonalny powinien startować z kompletem: wszystkie trzy dokumenty muszą być gotowe, zanim strony złożą podpisy. Jeśli któregoś zabraknie w dniu podpisania, umowa nie jest najmem okazjonalnym.

1. Oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji (akt notarialny)

Oświadczenie o poddaniu się egzekucji to dokument, w którym najemca zgadza się na egzekucję obowiązku opróżnienia i wydania lokalu w terminie wskazanym w żądaniu (art. 777 § 1 pkt 4 k.p.c.). Ustawa wymaga, żeby miało ono formę aktu notarialnego. Forma aktu notarialnego nie jest tu formalnością: bez niej nie dostaniesz klauzuli wykonalności.

Oświadczenie najemcy dotyczy konkretnej umowy. Przy nowej umowie albo przedłużeniu terminu potrzebny jest nowy akt.

Jeśli go zabraknie: umowa jest zwykłym najmem, a eksmisja wymaga procesu sądowego.

2. Wskazanie lokalu zastępczego

Lokal zastępczy to mieszkanie, w którym najemca będzie mógł zamieszkać, gdyby doszło do egzekucji. W piśmie wskazuje adres i tytuł prawny, na podstawie którego właściciel nim dysponuje. Lokal może być w innym mieście, a nawet za granicą, choć ten drugi przypadek bywa trudniejszy w praktyce. Właściciel lokalu zastępczego nie musi być spokrewniony z lokatorem.

Jeśli go zabraknie: tryb najmu okazjonalnego nie powstaje.

3. Zgoda właściciela lokalu zastępczego – kiedy z podpisem poświadczonym?

Oświadczenie właściciela lokalu zastępczego (albo osoby, która ma do niego tytuł prawny) potwierdza, że zgadza się on na zamieszkanie najemcy i osób, które z nim mieszkają. Na żądanie wynajmującego podpis musi być notarialnie poświadczony (art. 19a ust. 3).

Zawsze warto tego żądać. Oświadczenie właściciela lokalu z poświadczonym podpisem trudniej podważyć, a kosztuje to około 25 zł brutto. Sprawdź też księgę wieczystą lokalu zastępczego i zadzwoń do jego właściciela.

Jeśli go zabraknie: tryb okazjonalny nie powstaje, tak jak przy dwóch poprzednich dokumentach.

Załączniki dodatkowe: protokół, rozliczenie kaucji, poręczenie, ubezpieczenie

Najem okazjonalny lokalu nie wymaga innych dokumentów, ale poza załącznikami ustawowymi do umowy warto dołączyć:

• protokół zdawczo-odbiorczy ze stanem liczników i zdjęciami,
• wykaz wyposażenia z opisem stanu,
• arkusz rozliczenia kaucji,
• poręczenie majątkowe osoby trzeciej,
• polisę OC najemcy,
• regulamin domu lub wspólnoty,
• pełnomocnictwo, jeśli działasz przez pełnomocnika,
• kopię potwierdzenia zgłoszenia do US (dokładasz ją później).

Protokół przekazania mieszkania to najważniejszy z nich. Bez niego trudno potem udowodnić, że zniszczenia pojawiły się w trakcie najmu. Protokół końcowy, spisany przy wyprowadzce, dokumentuje z kolei spełnienie umowy najmu przez obie strony.

Polisa OC najemcy pokrywa szkody, które lokator wyrządzi w mieszkaniu albo u sąsiadów. Ty możesz dodatkowo wykupić ubezpieczenie dla wynajmujących, obejmujące mury, wyposażenie i odpowiedzialność cywilną właściciela. Część towarzystw oferuje też ubezpieczenie przed ryzykiem lokatorskim, czyli ochronę na wypadek zaległości czynszowych i kosztów sądowych. To dodatkowa ochrona praw majątkowych, ale nie zastąpi aktu notarialnego.

W skrócie: trzy załączniki obowiązkowe to akt notarialny z oświadczeniem najemcy, wskazanie lokalu zastępczego i zgoda jego właściciela. Wszystkie muszą istnieć w dniu podpisania umowy.

Jak zawrzeć umowę najmu okazjonalnego krok po kroku?

Zawarcie umowy najmu w trybie okazjonalnym to osiem kroków. Najem okazjonalny przebiega według stałej kolejności. Zmiana kolejności kroków to najczęstsza przyczyna kłopotów.

1. Weryfikacja najemcy i ustalenie warunków. Sprawdź dochody i historię najmu, a potem ustal warunki najmu okazjonalnego: czynsz, termin i wysokość kaucji.
2. Przygotowanie umowy najmu na wzorze. Uzupełnij wszystkie paragrafy i przekaż projekt lokatorowi.
3. Zgoda właściciela lokalu zastępczego. Najemca zdobywa oświadczenie, a jeśli tego zażądasz – z poświadczonym podpisem.
4. Wizyta najemcy u notariusza. Najemca podpisuje akt z oświadczeniem o poddaniu się egzekucji.
5. Podpisanie umowy najmu z kompletem załączników. Sprawdzasz, czy wszystkie trzy dokumenty są gotowe, zanim wydasz lokal najemcy.
6. Przekazanie mieszkania i protokół. Wydajesz lokal najemcy, przekazujesz klucze i spisujecie liczniki.
7. Zgłoszenie do urzędu skarbowego w 14 dni. Liczysz od dnia wydania lokalu.
8. Potwierdzenie dla najemcy. Lokator może zażądać dowodu zgłoszenia.

Dobra praktyka: lokator idzie do notariusza z gotowym projektem umowy, a podpisywanie umowy najmu i akt notarialny odbywają się tego samego dnia. Nie wydawaj kluczy, zanim zobaczysz wypis aktu – przekazujesz lokal najemcy dopiero wtedy, gdy masz komplet dokumentów. Najemca umowy najmu okazjonalnego, który wprowadzi się bez aktu, korzysta z pełnej ochrony zwykłego najmu.

Oś czasu: podpisanie umowy i akt notarialny (dzień 0) → wydanie lokalu (data rozpoczęcia najmu) → zgłoszenie do US (najpóźniej 14. dzień od wydania lokalu).

Wizyta u notariusza – co musi zabrać najemca?

Najemca bierze ze sobą:

• dowód osobisty,
• projekt lub podpisaną umowę,
• dane lokalu i dane osobowe wynajmującego,
• oświadczenie właściciela lokalu zastępczego i dane tego lokalu.

Obecność wynajmującego nie jest wymagana. W akcie musi znaleźć się termin, w którym nastąpi opróżnienie lokalu. Na opróżnienie lokalu najemca ma minimum 7 dni od doręczenia żądania. Warto wcześniej przesłać notariuszowi projekt umowy mailem, wtedy wizyta trwa krócej.

Ile kosztuje umowa najmu okazjonalnego w 2026 roku?

Cena najmu okazjonalnego to przede wszystkim koszty notarialne. Sam wzór możesz mieć za darmo albo kupić gotowy pakiet, a zgłoszenie do urzędu skarbowego jest bezpłatne. Realnie za notariusza zapłacisz 200–600 zł brutto.

Taksa notarialna 480,60 zł – skąd ta kwota?

Taksa notarialna to wynagrodzenie notariusza, którego maksymalną wysokość określa rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości. Za oświadczenie o poddaniu się egzekucji w najmie okazjonalnym wynosi ona maksymalnie 1/10 minimalnego wynagrodzenia. W 2026 roku płaca minimalna to 4 806 zł, więc limit to 480,60 zł netto. Do tego dochodzi 23% VAT. W praktyce kancelarie liczą zwykle 150–300 zł netto.

Przykładowy rachunek od notariusza

Stawki potwierdź w wybranej kancelarii przed wizytą. Finansowe aspekty umowy najmu to jednak nie tylko notariusz. Na starcie lokator płaci też pierwszy czynsz i kaucję, a Ty później rozliczasz podatek, o którym piszemy niżej. Cena najmu okazjonalnego w pierwszym miesiącu to więc zwykle suma czynszu, kaucji i rachunku od notariusza.

Kto płaci za notariusza – wynajmujący czy najemca?

Ustawa tego nie przesądza. Zwyczajowo płaci najemca, bo to on składa oświadczenie. Z drugiej strony najem okazjonalny zabezpiecza przede wszystkim właściciela, dlatego wynajmujący coraz częściej uznaje ten koszt za swoją inwestycję. Bywa też, że strony dzielą go po połowie, żeby oferta była bardziej atrakcyjna. Niezależnie od wyboru wpisz to do umowy, bo spory o 300 zł potrafią zepsuć relację już na starcie.

W skrócie: maks. 480,60 zł netto za akt, 6 zł netto za stronę wypisu, poświadczenie podpisu ok. 20 zł netto, plus VAT. Typowy rachunek to ok. 376 zł.

Zgłoszenie umowy najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego w 14 dni

Najem okazjonalny zobowiązuje wynajmującego do zgłoszenia umowy w urzędzie skarbowym. Zgłaszasz najem okazjonalny naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według Twojego miejsca zamieszkania, a nie według adresu mieszkania (art. 19b ust. 1). Masz na to 14 dni od rozpoczęcia najmu, czyli od wydania lokalu, a nie od podpisania umowy.

Zgłoszenie najmu okazjonalnego złożysz pisemnie w urzędzie, listem poleconym, przez e-Urząd Skarbowy albo ePUAP. Nie ma urzędowego formularza ani opłaty skarbowej. W piśmie podaj swoje dane, dane najemcy, adres lokalu, datę zawarcia umowy, datę rozpoczęcia najmu i okres najmu.

Bez zgłoszenia najmu okazjonalnego umowa nie korzysta z przepisów o najmie okazjonalnym. Pozostaje ważna, ale eksmisja odbywa się na zwykłych zasadach. Najem okazjonalny ułatwia egzekucję tylko wtedy, gdy wynajmujący dopilnował tego terminu. Najemca umowy najmu okazjonalnego może zażądać potwierdzenia, że zgłoszenie najmu okazjonalnego zostało złożone. Najlepiej złożyć pismo w dniu wydania kluczy, wtedy nie ma ryzyka, że termin ucieknie.

To obowiązek odrębny od podatku. Najem lokalu mieszkalnego w trybie okazjonalnym opodatkowany jest tak samo jak zwykły. Przychód rozliczasz ryczałtem 8,5% do 100 000 zł i 12,5% od nadwyżki, a PIT-28 składasz do 30 kwietnia.

Aneks i przedłużenie umowy najmu okazjonalnego – czy potrzebny nowy akt notarialny?

Każda zmiana umowy wymaga aneksu na piśmie. Dotyczy to też zmiany osób, które mieszkają z lokatorem. Przy przedłużeniu terminu sam aneks nie wystarczy. Potrzebne jest nowe oświadczenie najemcy, które obejmuje nowy termin (forma aktu notarialnego jest tu obowiązkowa), oraz aktualna zgoda właściciela lokalu zastępczego.

Często prostszym rozwiązaniem jest nowa umowa z kompletem załączników i nowym zgłoszeniem do urzędu. Przedłużenie bez nowego aktu oznacza przerwanie najmu okazjonalnego, bo dalszy okres nie jest objęty oświadczeniem o poddaniu się egzekucji.

Jeśli chcesz zmienić inne warunki najmu okazjonalnego, np. kwotę kaucji albo listę osób, wystarczy aneks. Zmiana czynszu nie wymaga aneksu, jeśli umowa ma klauzulę waloryzacyjną. Wtedy po prostu informujesz najemcę o nowej kwocie na zasadach z umowy.

Najczęstsze błędy, przez które umowa traci charakter najmu okazjonalnego

Prawidłowe stosowanie umowy najmu okazjonalnego to przede wszystkim pilnowanie formalności. Każdy przypadek umowy najmu, w którym zabrakło jednego elementu, kończy się tak samo: wynajmujący zostaje ze zwykłym najmem. Te błędy powodują przerwanie najmu okazjonalnego albo sprawiają, że w ogóle on nie powstaje:

1. Brak kompletu załączników w dniu podpisania – zostaje klasyczna umowa najmu bez szybkiej eksmisji.
2. Zgłoszenie najmu okazjonalnego po 14 dniach – tracisz uproszczoną eksmisję.
3. Umowa na czas nieoznaczony – nie spełnia definicji z art. 19a, więc to standardowa umowa bez przywilejów.
4. Kaucja ponad 6× czynszu – zapis jest sprzeczny z ustawą.
5. Wynajmujący prowadzi działalność w zakresie wynajmu – właściwy jest najem instytucjonalny.
6. Niezweryfikowany lokal zastępczy – egzekucja może utknąć, gdy okaże się, że właściciel wycofał zgodę.
7. Aneks przedłużający bez nowego aktu – nowy okres nie jest objęty oświadczeniem.
8. Brak protokołu zdawczo-odbiorczego – trudno rozliczyć kaucję i szkody.

Typowa sytuacja wygląda tak: właściciel mieszkania podpisuje umowę z kompletem załączników, ale zgłoszenie wysyła dopiero 20. dnia po wydaniu kluczy, bo jest na urlopie. Po pół roku najemca przestaje płacić. Sąd odmawia nadania klauzuli wykonalności, a właściciel musi wytoczyć zwykły proces o eksmisję, który może trwać ponad rok.

Zalety i wady najmu okazjonalnego – co daje poprawnie zawarta umowa?

Zalety najmu okazjonalnego widać dopiero wtedy, gdy coś idzie nie tak. Procedura eksmisji wygląda wtedy tak: wysyłasz najemcy żądanie opróżnienia lokalu z urzędowo poświadczonym podpisem, a po bezskutecznym upływie terminu składasz w sądzie wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu. Z klauzulą idziesz do komornika. Nie obowiązuje okres ochronny od 1 listopada do 31 marca, a najemca umowy najmu okazjonalnego nie ma prawa do lokalu socjalnego. Całość zajmuje zwykle tygodnie, a nie lata.

Najem okazjonalny różni się od zwykłego właśnie tym trybem odzyskania mieszkania. Najem okazjonalny ułatwia też rozmowę z najemcą o zaległościach, bo obie strony wiedzą, jak skończy się brak zapłaty. W praktyce najem okazjonalny ułatwia również rozliczenie na koniec umowy, bo lokator okazjonalny wie, że nie przeczeka problemu w mieszkaniu. Jeśli po terminie na opróżnienie lokalu najemca nadal tam mieszka, komornik przeprowadza eksmisję bez procesu o eksmisję. Rolę, jaką najem okazjonalny odgrywa w zabezpieczeniu właściciela, docenisz szczególnie przy dłuższych umowach.

Główne zalety najmu okazjonalnego:

• szybkie odzyskanie lokalu bez procesu,
• brak okresu ochronnego zimą,
• jasne zasady wypowiedzenia i podwyżki czynszu,
• zabezpieczenie dla wynajmującego w postaci aktu notarialnego,
• większa dyscyplina płatnicza, bo najem okazjonalny zabezpiecza Cię przed sytuacją, w której lokator przestaje płacić i czeka na proces.

Zalety najmu okazjonalnego nie dotyczą tylko właściciela. Najem okazjonalny chroni również lokatora: zabezpieczenie dla wynajmującego działa tylko w ustawowych przypadkach, a umowa jasno opisuje, kiedy można ją wypowiedzieć.

Wady najmu okazjonalnego to dodatkowe formalności, koszt notariusza i trudność z lokalem zastępczym. Część osób odrzuca ofertę, bo nie ma kogo poprosić o zgodę. Najem okazjonalny wiąże się też z pilnowaniem terminów: jeden spóźniony dzień przy zgłoszeniu do urzędu wystarczy, żeby stracić przywileje.

Jeśli wciąż się wahasz, przeczytaj artykuł o tym, czy warto zdecydować się na tryb okazjonalny, w którym zestawiamy korzyści i ograniczenia tego trybu. 

Umowa najmu okazjonalnego – najczęstsze pytania (FAQ)

Poniżej zebraliśmy pytania dotyczące umowy najmu okazjonalnego, które najczęściej zadają właściciele i lokatorzy.

Jakie są zalety najmu okazjonalnego dla najemcy? Najemca umowy najmu okazjonalnego ma gwarancję stałych warunków do końca umowy i jasne zasady podwyżek. Lokator okazjonalny łatwiej też znajduje mieszkanie, bo właściciele chętniej wynajmują w tym trybie. Najem lokalu mieszkalnego na takich zasadach daje też przewidywalność, bo lokator wie, kiedy i o ile może wzrosnąć czynsz. Dla wielu osób to argument, żeby zgodzić się na wizytę u notariusza.

Czy wynajmujący musi być u notariusza? Nie. Do notariusza idzie wyłącznie najemca, bo to on składa oświadczenie o poddaniu się egzekucji. Wynajmujący może jedynie przekazać mu projekt umowy i dane lokalu.

Czy umowę najmu okazjonalnego trzeba podpisać u notariusza? Nie. Umowa wymaga tylko formy pisemnej. Forma aktu notarialnego dotyczy wyłącznie oświadczenia najemcy, a podpis właściciela lokalu zastępczego notariusz poświadcza na żądanie wynajmującego.

Czy można dołączyć załączniki po podpisaniu umowy? Nie powinno się tego robić. Ustawa wymaga, żeby załączniki były dołączone do umowy przy jej zawarciu. Dołączenie ich później grozi tym, że sąd nie uzna umowy za najem okazjonalny.

Czy lokator najmu okazjonalnego może się wyprowadzić przed terminem? Tylko wtedy, gdy umowa przewiduje wypowiedzenie przez najemcę albo strony się porozumieją. Bez takiego zapisu umowa na czas oznaczony wiąże obie strony do końca, więc warto dopisać prawo do wypowiedzenia z zachowaniem np. 1-miesięcznego okresu.

Kto może być właścicielem lokalu zastępczego? Właściciel lokalu albo inna osoba, która ma do niego tytuł prawny i zgodzi się przyjąć lokatora: rodzic, krewny, znajomy. Liczy się pisemna zgoda i realna możliwość zamieszkania.

Czy lokal zastępczy może być w innym mieście? Tak. Ustawa nie ogranicza lokalizacji. Ważne, żeby adres był aktualny, a właściciel osiągalny.

Ile maksymalnie może wynosić kaucja? Sześciokrotność miesięcznego czynszu z dnia zawarcia umowy (art. 19a ust. 5). Zwracasz ją w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu.

Co, jeśli spóźnię się ze zgłoszeniem do US? Umowa pozostaje ważna, ale nie korzysta z przepisów o najmie okazjonalnym. Spóźnionego zgłoszenia nie da się „naprawić”, trzeba zawrzeć nową umowę z nowym aktem.

Czy umowę najmu okazjonalnego można zawrzeć na rok? Tak. Ustawa określa tylko górną granicę 10 lat, więc czas trwania umowy najmu może wynosić np. 12 miesięcy. To najczęstszy przypadek najmu okazjonalnego na rynku.

Czy przy przedłużeniu trzeba iść do notariusza ponownie? Tak. Nowy termin musi być objęty nowym oświadczeniem najemcy, a zgoda właściciela lokalu zastępczego powinna zostać potwierdzona.

Gdzie znaleźć aktualny wzór umowy najmu okazjonalnego? Darmowe wzory sprawdź z checklistą z tego artykułu, zaczynając od tego, czy zawierają określenie najmu okazjonalnego z powołaniem na art. 19a. Jeśli chcesz mieć komplet dokumentów od razu, wybierz gotowy wzór umowy najmu okazjonalnego z załącznikami w ramach Pakietu Bezpiecznego Wynajmu.

‍

Ostatnia aktualizacja: 28 października 2026 r. Stan prawny na październik 2026 r. Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej.

‍